Parece que la situación está cambiando, pero no nos podemos olvidar de unas circunstancias muy extremas que afectan a una parte muy considerable del “parque” de campos de golf españoles. Si nos remontamos a la segunda parte de los años 90, fue cuando empezó el furor por parte de los promotores inmobiliarios por desarrollar campos de golf con el objetivo de revalorizar las muchas promociones de viviendas en todas las zonas turísticas y muchas, también, de interior. Esta vorágine produjo que se abrieran más de 200 nuevos campos en ese periodo entre la década de los 90 y 2008. La fórmula era perfecta, el promotor hacía un campo que le costaba entre 5 y 12 millones de euros, promovía 1.000 viviendas qué en vez de venderlas a 200.000 Euros, las vendía a 250.000 por ser parte de un complejo de golf. El cálculo a priori era muy fácil de hacer, “el golf me cuesta 10 millones de euros y me aporta valor a las viviendas por 50 millones de euros”, todo era “champagne y lujo”, ¿verdad?. Aunque el ejemplo utilizado es un poco caricatura, la percepción no era muy distinta.
Pero, sin saber cómo, llegó el amigo Lehman Brothers y la pandilla del 2008, y todos nos quedamos paralizados. De repente las casas ya no se vendían, pero no es que se vendieran menos, sino que no se vendía nada, y las costas españolas se empezaron a llenar de estructuras de hormigón inacabadas, el espectáculo bastante desolador. ¿Y qué pasó con esos campos de golf tan bonitos, y tan verdes, que tanto valor aportaban a esas urbanizaciones tan hollywoodienses?, pues el resultado no pudo ser peor. El problema de los campos fue múltiple, por un lado, al no haber compradores de casas, no había socios que con sus aportaciones ayudaran a financiarlos, y, lo peor, es que esos campos empezaban a requerir algo a lo que los promotores no habían prestado mucha atención, y eran los costes de mantenimiento, ese millón de euros anual que costaba el “decorado verde”. ¿El resultado? Pues no es difícil imaginarlo, que se empezaron a quedar muchos de esos campos de golf en situación de práctica inanición, lo que iba a ser un activo de las promociones, se convertía en un auténtico “pasivo”.
Y ¿qué pasó luego?, me produce pesadillas pensarlo, yo lo sufrí más que nadie, pero eso ya es recuerdo. La realidad es que esos “cadáveres golfísticos” pasaron a distintas situaciones, las más habituales, fueron:
- Campos abandonados: Fueron bastantes, y en muchas zonas. Se dejaron perder cuando sus promotores ya no podían más y además de no vender las casas, no podían pagar el mantenimiento. Esta es la situación más dramática. No hay nada peor para un comprador o propietario de una vivienda que estar al lado de un campo abandonado. En esta situación hay todavía unos 15-20 campos.
- Campos adjudicados: Son los que se han tenido que adjudicar los bancos, y la SAREB, por impago de la financiación que le dieron a los promotores. Casi todos los bancos tienen alguno y varios tienen bastantes. Calculamos que en esta situación hay otros 25-30.
- Campos “precarios”: En este apartado situamos a aquellos campos que, aunque han conseguido no cerrarse, el propietario los mantiene pero los tiene “bajo mínimos” por falta de mercado y de pulmón financiero. En esta categoría estarán otros 20-25.
«Se calcula que alrededor de un 15% de los campos de golf en españa se encuentra en una situación complicada»
En resumen, que nos encontramos con una “UVI” bastante colapsada de campos de golf, unos en situación terminal, otros muy enfermos y otros muchos en manos de “padres” adoptados.
En fin, que aunque el panorama descrito no es muy alegre, si parece que algo está cambiando. Los dos factores que más están contribuyendo a este halo de optimismo, son, por un lado, la extraordinaria situación turística de España, que está contribuyendo a que bastantes de los enfermos se empiecen a recuperar, y, por otro, a que están empezando a aparecer inversores dispuestos a comprar algunos de los campos que habían caído en las carteras de los bancos. Esta situación parece que está cogiendo velocidad. No me olvido de otro factor, que la situación inmobiliaria también se está recuperando, por lo que algunos de los campos vecinos a urbanizaciones que están reviviendo, también están saliendo de esa UVI.
El resumen es diverso, todavía quedan zombis en situación de cadáver, los abandonados, aunque algunos los recuperaremos también, y con respecto a los “aparcados” en las carteras de los bancos, van a empezar a desaparcarse y pasar a manos más voluntarias. ¿Cuanto tardaremos en consolidar la salvación?, no es fácil responder, pero vamos avanzando.
Lo más importante de esta reflexión no es la situación en sí, sino que es el aprendizaje que esta historia nos debe aportar. Parece claro que hacer un campo de golf es muy bonito y muy emotivo, pero ojo, es una tarea muy compleja y requiere gran profesionalidad para que se convierta en activo y no en pasivo, ya que es muy sensible su viabilidad.
Espero que hayamos aprendido todos, inversores, inmobiliarios, bancos…y que los proyectos de golf se traten con un exquisito rigor profesional.
Francisco Aymerich es CEO de Golf Bussiness Partners.
